پایان نامه جهت اخذ درجه کارشناسی ارشد
در رشته جغرافیا و برنامه ریزی روستایی
چکیده
فضاهای روستایی بخشی از جوامع انسانی هستند و توسعه پایدار و یکپارچه ملی معطوف به توسعه پایدار در سطح منطقهای، شهری و روستایی است. در همین راستا برنامه دوم، سوم و چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی، و فرهنگی، عمران روستایی را یکی از اهداف خود قرار داده و برای رسیدن به آن یکی از راهکارهای اجرایی را صدور سند اماکن روستایی در نظر گرفته است. صدور سند بر اساس تقاضای جمعی روستاییان و برداشت نقشه تفکیکی روستا با مشخصات ثبتی، تحدید حدود و تعیین مالکیت قانونی املاک صورت می گیرد. تحقیق حاضر از نظر هدف کاربردی و مبنای روش آن توصیفی – تحلیلی است. جامعه آماری این تحقیق شامل روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت است که طی سالهای 90-1375 اقدام به صدور سند برای آنها شده است که بر این اساس از مجموع روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت تعداد 20 روستا تاکنون از این مزیت برخوردار شده و با توجه به موضوع تحقیق، روستاهایی که از زمان صدور سند آنها حدود 5 سال گذشته انتخاب شده که شامل 10 روستا میباشد. حجم نمونه با استفاده از جدول استاندارد شده مورگان 375 پرسشنامه تعیین و به روش نمونه گیری تصادفی- سهمیهای توزیع آنها صورت گرفته است. متغیرهای تحقیق شامل صدور سند مالکیت به عنوان متغییر مستقل و اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و مدیریتی به عنوان متغیر وابسته میباشند. همچنین در این پژوهش روایی پرسشنامه از طریق نظر متخصصان و کارشناسان امر و پایایی پرسشنامه با استفاده از آزمون آلفای کرونباخ در بخش اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و مدیریتی بدست آمده است. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که صدور سند اماکن روستاییاز نظر ساکنان مناطق روستایی در زمینههای اقتصادی، اجتماعی و کالبدی موفق بوده و نتایج خوبی را بهمراه داشته است. این طرح هم چنین در برگیرنده مجموعه فعالیتهای حقوقی و فنی تهیه و تنظیم مدارک و نقشههای لازم جهت صدور اسناد اماکن روستایی است.
واژگان کلیدی: مالکیت، سند، ثبت، مسکن روستایی، توسعه روستایی، بخش مرکزی، شهرستان رشت.
مقدمه
مالکیت زمین همواره یکی از مهمترین ابزار کسب قدرت در روستاهای ایران بوده است. تحولات اجتماعی- اقتصادی دهه 40 و 50 اگرچه سبب گردید تا ساختار مالکیت از بزرگ مالکی به خرده مالکی تغییر یابد ولی هنوز در کنار ارزش اقتصادی، ارزش اجتماعی - سیاسی زمین از جایگاهی ویژه در روستاها برخوردار است.
امروزه از نظر حقوقی مهمترین راه تثبیت مالکیت برخورداری از سند است. در کشور ما اگر چه توجه به تعیین مالکیت و صدور سند بطور رسمی سابقه‌ای 75 ساله دارد ولی جامعه روستایی از این حیث همانند سایر جوانب از جامعه شهری کشورعقب‌تر است بطوریکه تا سالهای اخیر صدورسند مالکیت مشاع برای روستاها سبب شده تا غالب اماکن روستایی از سند مالکیت رسمی بهره مند نباشند. این وضعیت نه تنها سبب کاهش تعلق روحی - روانی روستاییان به زادگاه‌شان (باتوجه به شکاف زندگی شهری و روستایی) شده است بلکه سطح برخورداری روستاییان از تسهیلات و. . . را کاهش داده است.
از اینرو توجه به تثبیت مالکیت و صدور سند قانونی جهت کاهش شکاف بین زندگی شهری و روستایی از اهمیت ویژه ای برخوردار گردیده است. بطوریکه دولت جمهوری اسلامی از برنامه دوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور برنامه صدور سند اماکن روستایی را از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان ثبت و اسناد کشور در دستور کار خود قرار داده است.
باتوجه به طرح مساله انجام گرفته پایان نامه حاضر به دنبال پاسخگویی به سؤالات ذیل است:
1. ضرورتها و اهداف صدور سند اماکن روستایی چیست؟
2. برنامه صدور سند اماکن روستایی در کشور از چه روندها و گرایشهایی برخوردار است؟
3. مهمترین چالشهای پیشروی برنامه صدور سند اماکن روستایی چیست؟
4. اثرات اجتماعی - اقتصادی، کالبدی و مدیریتی - نهادی صدور سند بر روستاهای کشور کدامند؟
و بر این اساس به پنج فصل زیر تقسیم می گردد که شامل 75 جدول و 59 شکل میباشد.
فصل اول : کلیات تحقیق
فصل دوم : مرور منابع، ادبیات تحقیق و پیشینه تحقیق
فصل سوم : روش اجرای تحقیق، مواد و روش
فصل چهارم : تجزیه تحلیل داده ها و یافته های تحقیق
فصل پنجم : بحث، نتیجه گیری و پاسخ فرضیات می باشد.
توسعه متوازن و پایدار نیاز همه جوامع انسانی است. برای دستیابی به چنین توسعهای می بایست نیازها و شرایط هر یک از جوامع انسانی در ابعاد مادی و معنوی شناسایی ومتناسب با آن راهکارهای اجرایی ارائه شود. فضاهای روستایی بخشی از این جوامع انسانی هستند و توسعه پایدار و یکپارچه ملی معطوف به توسعه پایدار در سطح منطقه ای، شهری و روستایی است. در همین راستا برنامه دوم، سوم و چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی، و فرهنگی، عمران روستایی را یکی از اهداف خود قرار داده و برای رسیدن به آن یکی از راهکارهای اجرایی را صدور سند اماکن روستایی در نظر گرفته است. چرا که زمین در هرحال بستر اصلی گنجینه ها وثروتهای مادی است و از نظر اقتصادی ارزشمند است و موارد استفاده متعددی دارد که ازآن جمله احداث ساختمان برای رفع نیازهای جوامع انسانی است. بر این اساس خانه هاو اماکن روستایی یکی از منابع سرمایهای جوامع روستایی به شمار می آیند که مالک آنهانیازمند است با تکیه بر قانون از نظر حقوقی نسبت به دارایی خود احساس امنیت نماید. ازسوی دیگر نیاز به اطلاعات زمین به منزله پایه و زمینهای برای توسعه و کنترل منابع زمین، شناسنامه دارشدن هر واحد آن را در اولویت قرارمی دهد.
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی باتوجه به اهدافی چون : تحدید حدود و رسمیت بخشیدن به مالکیت ساکنین بافت روستاها، افزایش انگیزه جهت پایداری سکونت در روستا، گسترش کالبدی موزون و طراحی شده و بهره‌گیری مناسبتر روستاییان از دستگاههای دولتی جهت سرمایهگذاری و نهایتاً ایجاد امنیت قضایی با همکاری اداره ثبت اسنادواملاک اقدام به تهیه و اجرای طرح صدور سند اماکن روستایی کشور نموده است.
بر این اساس، تا پایان سال 1391 حدود دوملیون هفت صد هزار جلد سند روستایی در کشور صادر شده است. اجرای این طرح در سطح روستاها دارای اثرات و بازتابهایی در ابعاد مختلف اجتماعی - اقتصادی کالبدی و مدیریتی بوده که از جمله مهمترین آنها میتوان 1) هویت بخشی به مالکیت خصوصی 2) کاهش مشکلات بویژه برخوردها و نزاعهای اجتماعی مربوط به اراضی 3) جذب تسهیلات مالی در روستاها 4) گسترش فیزیکی و مبتنی بر برنامهریزی 5) بهبود کیفیت مسکن روستایی6) ارتقاء جایگاه نهادهای محلی نام برد. در واقع صدور سند موجب برقراری عدالت اجتماعی در سطح ملی و محلی و منطقه ای شده است و تمامی مسائل فوق بر توسعه روستاها تاثیر گذار بوده است. بخش مرکزی شهرستان رشت بین 49 درجه و27 دقیقه تا 49 درجه و 41 دقیقه طول جغرافیایی و37 درجه وصفر دقیقه تا 37 درجه و23 دقیقه عرض جغرافیایی قرار دارد. از نظر موقعیت طبیعی بخش مرکزی رشت دارای موقعیت جلگهای و کوهپایهای میباشد. تالاب انزلی در شمال غرب وارتفاعات لاکان در جنوب این بخش قرار گرفته است. به همین منظور ارتباط واسکان جمعیت در موقعیت جلگه ای این بخش بیشتر از موقعیتهای کوهپایهای است.
لذا این تحقیق بر آن است تا به بررسی اثرات صدور سند و نقش آن در توسعه مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت پرداخته و به این سوال اصلی پاسخ داده شود که صدور سند در مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت تا چه اندازه بر توسعه این مناطق تاثیر گذار بوده است؟
1-2. اهمیت وضرورت تحقیق
برنامه سنددارکردن املاک واقع درداخل محدوده روستا به منظور تحدید حدود و رسمیت بخشیدن به مالکیت های مسکونی، اداری، خدماتی، تجاری وسایر اراضی واقع در بافت مسکونی روستا به منظور ایجاد انگیزه برای ادامه اقامت و سرمایه گذاری در راستای دستیبابی به توسعه کالبدی اجرامی گردد. جهت رسمیت بخشیدن مالکیت روستائیان و امکان سرمایه گذاری بخش دولتی وخصوصی در قبال وثیقه مطمئن و نیزتوسعه پایداردر روستاهای کشوردولت را بر آن داشت تا در برنامه 5 ساله دوم توسعه با همکاری متقابل بنیاد مسکن و سازمان ثبت اسناد طرح مذکوررا به تصویب برساند. دراین خصوص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیشتر کارهای مربوط به قوانین حقوقی مالکیت را انجام می دهد و بنیادمسکن انقلاب اسلامی با تجهیزات نقشه برداری که بیشتردرروستاها متمرکز بوده وکارهایی همچون واگذاری زمین مسکونی، طرح جابجایی روستائیان دراثرعوارض طبیعی، وتوزیع وام بهسازی مسکن روستایی بعنوان مجری طرح انتخاب گردیده است0دراین طرح بنیادمسکن بعنوان نماینده روستائیان موظف گردیده برای کلیه روستاهای بالای 200 خانوار و مراکزدهستان نقشه تفکیکی تهیه نماید وجهت صدورسند به اداره ثبت ارسال کند. اداره ثبت براساس نقشه تفکیکی بنیادمسکن سندمالکیت رسمی برای کلیه روستائیان صادرمی نماید.
در سال 1302 که قانون ثبت املاک در کشور برای اولین بار به اجرا درآمد تنها تعداد کمی از املاک شهری به ثبت رسید. استقبال ضعیف مردم، دولت وقت را مجبور کرد تا در سال 1310 قانون اجباری ثبت املاک را به تصویب برساند. بر این اساس هر فردی که ملکی را تحت تصرف داشت با مراجعه به اداره ثبت محل و تکمیل فرم اظهار نامه، حدود، ثغور و نوع ملک را مشخص نموده و به ثبت میرساند. این قانون اگر چه در شهرها، شهرنشینان را از منافع صدور سند مالکیت منتفع نمود ولی در عرصههای روستایی به جهت قدرت مالکان، روستاییان از منافع آن برخوردار نشدند. با تحولات اجتماعی - اقتصادی دهه 40 (بویژه اجرای قانون اصلاحات ارضی) روستاییان از صاحب نسق زراعی بهره مند شدند. بطوریکه طبق قانون هر زارعی که بر روی زمینی کشت و کار می‌نمود بعنوان مالک آن زمین قلمداد می شد. علیرغم تحولات به وقوع پیوسته در روستاهای کشور تنها تعداد محدودی از خانوارهای روستایی از سند مالکیت برخوردار شدند. از اینرو ضروت بررسی موضوع بدلیل عوامل زیر است:
شکاف بین جامعه روستایی و شهری در برخورداری از منافع داشتن سند مالکیت.
- افزایش انگیزه لازم جهت پایداری سکونت در روستاها
- گسترش کالبدی موزون و طراحی شده
- بهره‌گیری افراد (اعم ازحقیقی و حقوقی) از تسهیلات دستگاههای دولتی جهت سرمایهگذاری در روستا؛و
- ایجاد امنیت قضایی
1-3. اهداف
تعیین روند صدور سند در مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت.
تعیین اثرات صدور سند بر توسعه روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
تعیین نقاط قوت وضعف صدور سند در مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت.
تعیین تاثیر صدور سند بر ساختار اقتصادی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
تعیین تاثیر صدور سند بر ساختار اجتماعی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
تعیین تاثیر صدور سند بر ساختار کالبدی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
ارائه راهکارهایی در جهت رفع مشکلات موجود در مناطق روستایی.
1-4. سوالات تحقیق
با توجه به اهداف مطرح شده، مهمترین سوالهای این تحقیق به شرح زیر است:
1. صدور سند در روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت، در وضعیت اقتصادی خانوارهای روستایی تا چه حد تاثیر گذار بوده است؟
2. بین صدور سند و توسعه اجتماعی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد؟
3. بین صدور سند و توسعه کالبدی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد؟
1-5. فرضیهها
1. صدور سند در روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت در وضعیت اقتصادی خانوارهای روستایی تاثیر گذار بوده است.
2. بین صدور سند و توسعه اجتماعی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد.
3. بین صدور سند وتوسعه کالبدی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد.
1-6 . روش تحقیق و مراحل آن
1-6-1 . روش تحقیق
در این تحقیق از روش توصیفی و تحلیلی و مشاهدات میدانی و کتابخانهای بر پایه استدلال و آمارها و نقشههای گوناگون برای رسیدن به نتیجه نهایی استفاده شده است. روش توصیفی- تحلیلی به توصیف وضعیت حال وتحلیل شرایط موجود آن میپردازد و روش تحقیق همبستگی که به منظور کسب اطلاع از وجود رابطه بین متغیرها انجام میپذیرد که آیا بین دو متغیر یا دو گروه اطلاعات رابطه و همبستگی وجود دارد یا خیر. آیا تغییر در یکی ازآنها با تغییر در دیگری همراه است یا خیر.
1-6-2 . مراحل تحقیق
1-6-2 -1 . مرحله جمع آوری دادهها و اطلاعات
روشهای گوناگونی برای جمع آوری اطلاعات وجود دارد که هر کدام با توجه به اهداف تعیین شده و برای مطالعات مورد استفاده قرار میگیرد (مشیری و آسایش، 1384، ص142).
باتوجه به موضوع موردبررسی دراین تحقیق بخش اعظم اطلاعات از طریق مطالعات کتابخانه مورد بررسی و در نهایت جمعآوری میشود وضمنا برای مقایسه وانجام مطالعات تکمیلی، منظور اطلاعاتی که در بررسیهای کتابخانهای نباشد از بررسیهای میدانی استفاده میشود.
برای انجام مطالعات کتابخانهای از منابع موجود درزمینه های مرتبط با موضوع مورد تحقیق که قبلا انجام شده که شامل پیشینه تحقیق درسطح جهانی، ملی ومنطقه ای بوده استفاده می شود. لذا جهت تهیه آمارهای جمعیتی و خدمات به سازمان مدیریت و برنامه ریزی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی رشت و همینطور برخی ادارات و سازمانهای شهرستان رشت و همچنین سایتهای اینترنتی مختلف مراجعه نموده است.
1-6-2-2 . مرحله سازماندهی وطبقه بندی اطلاعات
در این مرحله اطلاعاتی که از طریق روشهای اسنادی و میدانی بدست آمده است به منظور تسهیل در امر استفاده از آنها در کار پایان نامه در قالب جداول، نمودار و نقشه سازماندهی و طبقه بندی شده است.
1-6-2-3 . مرحله تجزیه و تحلیل اطلاعات
در این مرحله اطلاعاتی که در مرحله اول طی روشهای کتابخانهای ومیدانی بدست آمده و سازماندهی و طبقه بندی شده است به منظور تجزیه وتحلیل آنها از روشهای آماری و به منظور پردازش اطلاعات از نرم افزار آماری SPSS استفاده شده است. همچنین در این مرحله جهت ترسیم جداول و نمودارها از نرم افزار Excel و برای ترسیم نقشهها از نرم افزار GIS استفاده شده است.
1-7 . جامعه آماری، حجم نمونه ومتغیرهای تحقیق
جامعه آماری این تحقیق آندسته از روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت است که طی سالهای 90-1375 اقدام به صدور سند برای آنها شده است که بر این اساس و طی بررسیهای صورت گرفته از مجموع روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت تعداد 20 روستا تاکنون از این مزیت برخوردار شده است. با توجه به موضوع تحقیق که ارزیابی اثرات صدور سند است محقق روستاهایی که از زمان صدور سند آنها حدود 5 سال گذشته انتخاب کرده است که شامل 10 روستا میباشد. همچنین حجم نمونه با استفاده از جدول استاندارد شده مورگان مشخص که شامل 385 پرسشنامه میباشد. تکمیل وتوزیع پرسشنامهها از طریق نمونه گیری تصادفی- سهمیهای صورت گرفته است. متغیرهای تحقیق شامل صدور سند مالکیت به عنوان متغییر مستقل و اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی ومدیریتی به عنوان متغیر وابسته میباشند. همچنین در این پژوهش روایی پرسشنامه از طریق نظر متخصصان وکارشناسان امر وپایایی پرسشنامه با استفاده از آزمون آلفای کرونباخ در بخش اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی ومدیریتی بدست آمده است.